中梁上市面临融资销售双重压力 销售目标调至1300亿元

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  2019-07-1717:57

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中粮上市面临双重压力销售目标,融资销售额达到1300亿元人民币

中梁控股(02772.HK,以下简称“中粮”)以其三四线城市布局和高营业额销售而闻名,终于登陆香港资本市场。

7月16日,中粮在香港举行了上市仪式。其最终发售价为5.55港元,所得款项净额为27.73亿港元。截至收盘,中粮的股价收于5.95港元,上涨7.21%。

“中粮主要从事中小型土地项目业务发展战略,采用标准化发展流程加快资产周转业务,与大多数国内企业在大规模土地开发方面不同。这些项目也以合资模式运营,这将有助于降低收购地块的成本,“鼎诚证券投资策略总监熊立平表示。

三线和四线销售降温

作为温州的一家住房公司,中梁在过去几年一直是房地产界的“黑马”。

根据招股说明书,中粮的营业收入从2016年的29.25亿增加到2018年的302.15亿,复合年增长率为221.4%; 2016年,2017年和2018年的年销售额分别为190亿和649亿。 1015亿,复合年增长率为131%。

2016年,中粮将大本营从温州迁至上海,并开始大规模扩建。其商业模式主要针对标准的碧桂园,广泛分布在三,四线城市,通过高营业额实现规模扩张。

中亮董事长杨健曾经说过:“如果一线和二线城市的布局是一个大运行,三四线城市的布局就是打开宝马迷你。你开了10大冲刺,我驾驶50辆宝马迷你车,我还有机会。“

为了实现高营业额,中亮提出了“456”模式,这是一个为期四个月的开放,五个月的现金流回报,以及一个为期六个月的第二次投资基金。为了鼓励区域公司按照“456”模式运作,中梁设立了慷慨的奖励:项目开放后,符合“456”标准,立即获得百万级内部奖励。

“中梁是房地产企业的典型战略+机制。战略是制定第三和第四条线,机制在于高度激励。因此,即使项目团队不够成熟,它仍然可以通过物质刺激刺激生产力,然后成功。“一家上市公司总裁评论。

由于过去几年棚户区改造和三四线城市房价上涨,中梁的商业模式得到了迅速的复制和成功,使其成为近年来发展最快的住房公司之一。

根据招股说明书,截至2019年3月31日,中粮控股集团在全国23个省的124个城市拥有353个房地产项目,土地储备约为3900万平方米。布局包括长江三角洲,中西部,渤海,海峡西岸和珠江三角洲。

然而,中梁三线和四线城市的布局在当前的产业周期下面临着巨大的挑战。自今年年初以来,三线和四线城市的销售已开始大幅降温,这给许多住房公司带来了更大的销售压力。

“我们今年上半年的销售明显好于一线和二线城市,三线和四线城市的股息正在逐渐消退。”一位上市的房地产高管告诉CBN记者。

对此,钟良也意识到了这种风险。中粮副总裁钟思佳表示,公司正在进行战略调整。自2018年7月以来,中粮逐渐将重心转移到二线城市。截至目前,公司第二和第三线的比例和普及率一直在上升。

然而,重型和重型三或四线的房屋改变轨道并不容易。这涉及业务模型和运营逻辑的调整。

过度依赖信托融资

在融资规模方面,中粮已从郑荣房地产(06158.HK)亏损近10亿港元,该房地产早于香港首次公开募股。此前,正荣房地产的售价最终为每股3.99港元,募集资金净额为38.43亿港元。出售中粮的所得款项总额约为27.73亿港元。

根据中亮计划,首次公开募股后30%的融资将用于偿还现有的信托贷款。

在中粮的整个发展过程中,应用了大量的信托融资和输血,实现了快速发展。截至2018年底,中粮共有109项信托或资产管理计划,总计147亿元,未偿还本金占借款总额的58.0%。

截至2019年3月底,中粮贷款余额123亿元,大部分项目资金成本在10%至12%之间。大多数项目都有股权质押,土地抵押和担保。其中四笔信托贷款将于2019年到期,最高利率达到13.9%。

大量的信托融资实际上反映了中良需要改善的债务结构。

截至2018年底,中粮短期银行及其他借款为144.69亿,而长期银行及其他借款仅为125.36亿,短期债务约占53%。

一般而言,较安全公司的短期债务与长期债务的比率约为3:7。

大量的短期债务将使中梁面临更大的融资压力。不久前,中国银行保险监督管理委员会对最近经历房地产信托业务快速增长和过快增长的信托公司发出警告。要严格执行“居住与非投机”的一般要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

“包括光大和其他信托公司都要求没有新的融资,并要求适当减少融资规模,而我们公司要求第三季度的融资规模不能超过第二季度。”一位信托人士告诉记者。

作为房地产的重要输血工具,信托将面临依赖信托融资的房地产企业的巨大发展压力。

面对融资和销售的双重压力,中亮今年的销售目标也开始保守。响亮仪式后,中粮控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示,今年中粮的销售目标为1300亿元。

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